上交所7月24日修订发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》(以下简称《大类基础资产指引》)。
上交所表示，这是建立公开、透明、可预期的资产证券化产品制度机制，进一步提升债券市场服务实体经济能力的重要举措。
近年来，不动产证券化业务快速发展，已成为盘活存量资产、拓宽权益融资渠道的重要工具。具备权益属性特征的不动产资产支持证券（以下简称“机构间REITs”）是资产证券化市场的最新创新产品，是多层次REITs市场的重要组成部分。
经过两年多的探索实践，上交所机构间REITs累计发行规模近1000亿元，已涵盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业、新能源基础设施等15个细分业态，为央国企、民营企业和外资企业等各种所有制主体提供了盘活存量资产、实现业务发展模式转变的有效资本市场工具。市场主体对于产品特性、结构和功能发挥已形成基本共识，为进一步明确产品制度依据、规范产品要求提供了坚实基础。
本次《大类基础资产指引》修订以专章形式规范不动产基础资产的准入标准和信息披露要求，主要修订要点为：一是增设不动产基础资产章节，补齐指引中关于此类基础资产的空缺，明确了不动产基础资产定义及资产类型，规范了不动产项目控制、资产重组、国资转让等准入要求。
二是增设机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了其权益属性的产品定位和要求。
此外，结合审核实践、政策导向、市场关切，本次《大类基础资产指引》修订对部分原有条款进行了优化调整：一是严把保理应收款ABS准入关，明确保理公司支付保理价款的资金来源不得由债务人垫付，压实保理公司对入池应收账款真实性和交易合同合规性的尽调核查职责，细化贸易类应收账款审核要求。
二是突出资产信用，提高资产质量要求，压实管理人和中介机构对于基础资产现金流独立性、关联交易公允性等的核查要求，防范发生现金流混同风险。
三是结合审核实践，补充各基础资产类型的重点关注事项，例如明确融资租赁准入标准，要求租赁物不得包括消费品、低值易耗品，强化租赁物可处置性核查；调整个人互联网消费贷款金额上限要求，限制互联网助贷业务杠杆规模；细化未来经营收入类项目对特定原始权益人的运营成本覆盖要求等。
上交所表示，下一步，将立足新发展阶段，贯彻新发展理念，牢牢把握“防风险、强监管、促高质量发展”的工作主线，贯彻“强本强基、严监严管”的工作要求，坚持公开透明，完善资产支持证券规则体系，引导市场主体归位尽责，激发市场创新发展动力，进一步发挥资产证券化市场功能，推进债券市场高质量发展，更好服务构建新发展格局，不断增强服务国家战略和实体经济的质效。
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