◎记者何昕怡时娜
7月24日，沪深交易所分别修订并发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》（以下统称“指引”），通过建立公开、透明、可预期的资产证券化产品制度机制，提升资本市场服务实体经济质效。
近年来，资产证券化业务快速发展，已成为盘活存量资产、拓宽直接融资渠道的重要工具。
此次沪深交易所修订相关指引，以专章形式明确不动产基础资产挂牌条件和信息披露要求及特别规定，并结合实践对原指引中部分条款进行优化调整，以增强规则适应性。
指引增设不动产基础资产章节，明确不动产基础资产通用审核关注要点，补齐原指引中关于此类基础资产的空缺，明确了不动产基础资产定义及资产类型，允许不同类型项目混合申报。指引规范了不动产项目控制、资产重组、国资转让等准入要求，强化项目运营与现金流要求，规范资产评估和现金流预测，压实相关机构运营管理职责，推动产品规范发展。
当前，具备权益属性特征的不动产资产支持证券（下称“机构间REITs”）是资产证券化市场的最新创新产品，是多层次REITs市场的重要组成部分。
指引新增机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了机构间REITs需符合相关要求，并具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征，具有权益属性。在不动产基础资产通用准入要求基础上，进一步压实资产估值，强化运营管理要求。指引还对机构间REITs产品机制设计进行了规范，允许项目公司适度负债，但收益倾斜分配、运营绩效对赌等保障条款设置不得违反权益属性，分红比例原则上应当达到90%以上，扩募申请不设间隔期要求。
本次修订还完善了债权类基础资产关注要点，优化了未来经营收入类项目成本覆盖要求，统一了不动产抵押贷款项目关于不动产资产的审核要求，实现各类资产监管标准统一衔接、精准适配。指引对部分原有条款进行了优化调整，如严把保理应收款ABS准入关，明确保理公司支付保理价款的资金来源不得由债务人垫付，压实保理公司对入池应收账款真实性和交易合同合规性的尽调核查职责，细化贸易类应收账款审核要求等。
上交所相关负责人表示，将贯彻“强本强基，严监严管”的工作要求，坚持公开透明，完善资产支持证券规则体系，引导市场参与主体归位尽责，激发市场创新发展动力，进一步发挥资产证券化市场功能，推进债券市场高质量发展，更好服务构建新发展格局，不断增强服务国家战略和实体经济的质效。
深交所相关负责人表示，将持续加强监管制度建设，稳步深化基础资产创新扩容，推动资产证券化市场高质量发展，加快多层次REITs市场建设，更好服务经济社会发展大局。
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